用賽睿商鋪投資原理對社區(qū)商鋪進(jìn)行投資分析，包括對賽睿商鋪投資原理中各因素的投資分析和自由競爭策略兩部分。1.投資分析商情因子商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。社區(qū)商鋪的目標(biāo)商情因子主要覆蓋特定社區(qū)范圍。需要說明的是，如果一個(gè)社區(qū)商鋪的商情因子如果能夠提高，那么這樣的社區(qū)商鋪的投資價(jià)值就會(huì)顯著提高。商情因子的提升有多方面的因素，比如該社區(qū)開發(fā)商是國內(nèi)知名品牌，那么開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，會(huì)對其社區(qū)商鋪進(jìn)行宣傳，這將有助于吸引社區(qū)外的消費(fèi)者；另外商鋪經(jīng)營商本身的品牌形象，可以提升該商鋪的商情因子等。客流量社區(qū)商鋪的客流量主要來自社區(qū)居住人口。商鋪投資者在選擇鋪面類社區(qū)商鋪時(shí)，需要謹(jǐn)慎判斷哪個(gè)社區(qū)的規(guī)模龐大，哪個(gè)商鋪位置的鋪面客流量最大、比較大。鋪位類社區(qū)商鋪的客流量更多考察的是整個(gè)項(xiàng)目的客流量，在考慮時(shí)，對位于出入口，一層的商鋪多加關(guān)注就可以了?！翱梢曅浴币蜃愉伱骖惿鐓^(qū)商鋪的“可視性”和方位、交通條件、整個(gè)項(xiàng)目的宏觀布局都有關(guān)；鋪位類社區(qū)商鋪，一層、靠近出入口的商鋪“可視性”顯然是最好的，租金最高，價(jià)值也最高。社區(qū)商鋪的開發(fā)過程中，開發(fā)商如果能夠使盡可能多的商鋪的“可視性”保持相當(dāng)?shù)摹⒘己玫乃?，那么絕大多數(shù)商鋪的價(jià)值都會(huì)很高，很少存在因?yàn)椴糠稚啼仭翱梢曅浴钡鸵鸬匿N售難、出租難的問題。一個(gè)成功的社區(qū)商鋪項(xiàng)目就是一個(gè)里面商鋪的“可視性”最大化的項(xiàng)目。交通條件社區(qū)商鋪因?yàn)橹饕?wù)與周邊社區(qū)，所以交通條件對商鋪價(jià)值的影響力不是很大。交通條件對社區(qū)商鋪價(jià)值的影響比對商業(yè)街商鋪、市場類商鋪的影響都低。停車條件社區(qū)商鋪的停車條件可以依賴社區(qū)自身的停車設(shè)施，考慮到可能吸引外部消費(fèi)者，所以在依賴社區(qū)停車設(shè)施的基礎(chǔ)上，開發(fā)商依然需要專門為這些社區(qū)商鋪開設(shè)一定數(shù)量的停車泊位。假如商鋪投資者選擇的是一個(gè)高檔住宅社區(qū)，那么他/她必須考慮社區(qū)商鋪開發(fā)商是否進(jìn)行了足夠的停車規(guī)劃。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性。社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)對鋪面類社區(qū)商鋪的影響要比對鋪位類社區(qū)商鋪的影響小，前一種情況下，直接影響鋪面社區(qū)商鋪個(gè)案，后一種情況，則可能影響整個(gè)鋪位社區(qū)商鋪項(xiàng)目。硬件條件社區(qū)商鋪的硬件條件比較簡單，主要涉及到面寬、進(jìn)深、層高等設(shè)計(jì)參數(shù)，其他諸如水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性設(shè)施通常在服務(wù)型社區(qū)商鋪里牽涉到，一般都容易解決。經(jīng)營商品的類型社區(qū)商鋪主要經(jīng)營生活日常用品及相關(guān)服務(wù)。隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)社區(qū)商鋪，作為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、定位、面對的主流客戶等會(huì)直接影響到社區(qū)商鋪的價(jià)值。除此以外社區(qū)商鋪，如果是鋪位形式，那么會(huì)受隸屬項(xiàng)目的制約；如果是鋪面形式，就不會(huì)有這樣的問題。就前者而言除房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)外，社區(qū)商鋪項(xiàng)目的投資形式、定位、管理水平等。對商鋪的價(jià)值影響將是不言而喻的。商鋪初始售價(jià)社區(qū)商鋪投資者在進(jìn)行社區(qū)商鋪投資時(shí)，也需要清楚，商鋪初始售價(jià)是否反映了商鋪現(xiàn)狀客觀價(jià)值，而不是經(jīng)過開發(fā)商，銷售先生/小姐等對該社區(qū)商鋪包裝后，偏離了商鋪真正價(jià)值的價(jià)格。能否將社區(qū)商鋪包裝的因素合理剔除，避免以熱炒過的價(jià)格成交將是商鋪投資者最需要警惕的內(nèi)容。如果價(jià)值被開發(fā)商所透支，商鋪投資者的投資會(huì)遭受損失，惡劣情況下，這類商鋪投資者簽約付款之時(shí)就被高位“套牢”。另外投資者需要對社區(qū)商鋪項(xiàng)目里面不同的商鋪?zhàn)龀鰞r(jià)值判斷，這是另一個(gè)重要的問題。商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢社區(qū)商鋪周邊各類房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢對社區(qū)商鋪價(jià)值的影響是直接的，也會(huì)很大。我們說的社區(qū)商鋪并非某一個(gè)住宅區(qū)域的社區(qū)商鋪。事實(shí)上社區(qū)商鋪價(jià)值提升的空間很大程度上受此因素的影響。商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資時(shí)，要注意挖掘周邊各類房地產(chǎn)發(fā)展落后的社區(qū)商鋪，未來周邊大型的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，將會(huì)失去社區(qū)商鋪價(jià)值的上漲。2.投資策略根據(jù)對以上決策因素的分析，按照賽睿商鋪投資原理的內(nèi)容，以最大化商鋪價(jià)值為目標(biāo)，可以初步就社區(qū)商鋪投資得出以下投資結(jié)論：社區(qū)商鋪投資過程包括兩個(gè)步驟：社區(qū)商鋪項(xiàng)目選擇賽睿商鋪投資原理中的各項(xiàng)因素對商鋪投資決策的影響力度是不同的，各因素對最終項(xiàng)目選擇決策的影響力按照重要程度降低順序排列如下：隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)、商情因子客流量，商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢、商鋪初始售價(jià)、“可視性”因子、停車條件整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性等。以上內(nèi)容可以做以下解讀：商鋪投資者應(yīng)該選擇這樣的社區(qū)商鋪項(xiàng)目進(jìn)行投資：初步選擇定位在較高端客戶、規(guī)模較大的住宅社區(qū)為目標(biāo)，如果該社區(qū)未來客流量大，現(xiàn)狀商業(yè)較少，而周邊房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，并且該社區(qū)商鋪的售價(jià)尚有效處在住宅售價(jià)的2-3倍以內(nèi)，那么該社區(qū)商鋪項(xiàng)目可以初步選定。社區(qū)商鋪選擇社區(qū)商鋪?zhàn)罱K選擇過程中，需要按照以下從重到輕的順序?qū)ο率鲆蛩剡M(jìn)行考慮：“可視性”因子，樓層，客流量，商鋪初始售價(jià)，硬件條件等。以上內(nèi)容可以做以下解讀：商鋪投資者選擇社區(qū)商鋪的原則是：首先確定選定的社區(qū)商鋪里，哪個(gè)商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的“可視性”；社區(qū)商鋪應(yīng)可能是鋪面形式，鋪位形式應(yīng)選擇一層，再以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身獎(jiǎng)金狀況，和開發(fā)商進(jìn)行購買價(jià)格或租金的洽商。3.投資評價(jià)社區(qū)商鋪盡管目標(biāo)客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎(chǔ)穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點(diǎn)。尤其如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價(jià)值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長的空間將預(yù)示著社區(qū)商鋪價(jià)值升值空間。社區(qū)商鋪適合機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者投資，對個(gè)人投資者來講，由于市場風(fēng)險(xiǎn)較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異?；鸨?。需要指出的是，社區(qū)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)較低，有一個(gè)前提，就是購買商鋪時(shí)，不能被開發(fā)商的過分炒作所迷惑，不要買得太貴，以免被套牢。以上就是應(yīng)用賽睿商鋪投資原理對社區(qū)商鋪進(jìn)行投資的決策過程。