一、房屋維修的概念

　　房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟壽命期內(nèi)，在對房屋進行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復原來狀態(tài)或使用功能的活動。房屋維修包括對非損壞房屋的維護和對損壞房屋的修理?！　∷^房屋的經(jīng)濟壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗收合格開始，到由于某種原因引起房屋報廢并拆除為止的總期限。引起房屋報廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟方面的或社會其他方面的。例如某房屋設計使用年限為50年，50年期滿，房屋各主要構(gòu)件老化而被拆除，這種拆除是由于技術(shù)原因引起的，再如，有些房屋從技術(shù)上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟原因引起的。　　在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的基礎工作，通過對房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設備進行檢查、測試、驗算并評定其完損等級的活動。房屋查勘鑒定的結(jié)論是擬定房屋維修設計或維修方案、編制房屋維修計劃的依據(jù)。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對房屋進行維修，其目的是保持或恢復房屋原來的狀態(tài)或使用功能?！　“凑辗课菥S修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型?！　∈紫劝淳S修對象的不同可分成結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對老朽、破損或強度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行檢查、鑒定及修理。非結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設備等部分的更新、修理和增設，其主要作用是恢復房屋的使用功能，保護結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限?！　∑浯伟此S修房屋的完損程度不同需要進行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護，是指對房屋的日常零星維修維護工作，其目的是使房屋保持原來的等級。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴重，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價值，主體結(jié)構(gòu)嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險，需全部拆除，另行設計，重新在原地或異地進行更新建造的過程?！　〉谌唇?jīng)營管理的性質(zhì)不同可分成恢復性維修、賠償性維修、補償性維修、返工性維修和救災性維修?；謴托跃S修是指修復因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，它的作用是恢復房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，其維修費用應由責任人承擔。補償性維修是指在房屋移交時，通過對該房屋的質(zhì)量、完損情況進行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進行的一次性的維修工作，其費用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。返工性維修是指因房屋的設計缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當造成的再次維修，其維修費用由責任人承擔。救災性維修是指修復因自然災害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，對于重大天災，如風災、火災、水災、震災等，維修費用由政府有關(guān)部門撥專款解決，對于人為失火造成的災害，維修費用按“賠償性維修”規(guī)定的辦法處理，責任者需擔負全部或部分費用?！　《⒎课菥S修的特點

　　1.房屋維修是一項經(jīng)常性的工作　　房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導致房屋、設備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作?！　?.房屋維修量大面廣、零星分散　　量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動性、分散性?！　?.房屋維修技術(shù)要求高　　房屋維修由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，因此技術(shù)要求相對于建造同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨特的設計、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標準的房屋，采用的維修標準也不同。　　三、房屋維修管理的概念

　　房屋維修管理指物業(yè)管理公司為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過程的集合?！　》课菥S修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主(如住宅區(qū)的業(yè)主委員會、作為國有房產(chǎn)代表的政府有關(guān)部門、企事業(yè)單位等)的委托開展相應的物業(yè)管理工作。房屋維修管理是物業(yè)管理的重要組成部分。在房屋維修過程中，實施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司(或物業(yè)管理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門)。而房屋維修管理的職能則是對房屋維修過程實施管理，做到在確保質(zhì)量和實現(xiàn)合理工期的基礎上，使整個房屋維修過程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節(jié)約維修成本，實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益?！　墓芾磉^程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標而進行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作?！　墓芾韺哟沃v，房屋維修管理一般可分成企業(yè)管理層次的維修管理和施工項目層次的維修管理。所謂企業(yè)管理層次的維修管理是指物業(yè)管理公司的企業(yè)管理層為實現(xiàn)整個企業(yè)的房屋維修管理目標而開展的管理工作，包括組織開展對企業(yè)所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個企業(yè)的房屋維修工作所做的計劃管理、質(zhì)量管理、編制維修工程預算、組織施工項目招標投標以及開展對技術(shù)、勞動、材料、機器等生產(chǎn)要素的管理。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，包括編制項目施工計劃并確定施工項目的控制目標，做好施工準備工作，對施工過程實施組織和控制并做好項目竣工驗收。另一種是物業(yè)管理公司自己沒有施工隊伍，施工項目是委托其他專業(yè)維修單位來從事施工活動的，在這種情況下，所謂施工項目層次的維修管理主要是指物業(yè)管理公司的項目負責人對維修項目施工過程實施監(jiān)督管理，以確保施工過程處于受控狀態(tài)，從而實現(xiàn)企業(yè)預定的項目成本、質(zhì)量、工期目標。我們把這種情況下的施工項目管理稱作房屋維修施工項目的內(nèi)部監(jiān)理。